一、深化房地产市场预警预报工作。联合自治区统计局、发改委，定期公布“宁夏房地产景气指数”状况报告，披露房地产市场运行状态，引导市场协调发展。

二、加强物业管理工作。结合《宁夏回族自治区物业管理办法》的修订出台，召开全区物业管理工作会议，加大对国务院《物业管理条例》和《自治区物业管理办法》的宣传贯彻力度，使社会各界深刻领会《条例》和《办法》的精神和各项规定，自觉贯彻执行《条例》和《办法》。总结十年来我区物业管理取得的成绩、存在问题，明确近一个时期推进我区物业管理的目标和措施，表彰物业管理先进单位和个人，进一步推动全区物业管理健康发展。

三、开展“放心中介、放心物业” 活动。推动房地产中介服务机构、物业管理企业向社会公开承诺服务，增强企业自律意识，规范房地产中介、物业管理企业服务行为。

四、抓好集中处理信访突出问题和群体性事件工作。按照中央和自治区部署，扎实做好第二阶段工作。切实发挥牵头部门的作用，积极协同成员部门把城市房屋拆迁中群众反映强烈问题，突出抓好重点地区重点案件的督查督办，集中力量、集中时间，专项处理一批矛盾比较集中、问题比较突出的拆迁上访典型案件。 严格实施《宁夏城镇房屋拆迁计划管理实施办法》，规范全区拆迁计划、拆迁规划上报审批程序，从源头上控制拆迁规模。

五、创建《宁夏房地产动态》期刊，定期发布全区房地产市场运行状态、行业评述及政策建议，加强对房地产市场的宏观调空。 六、加快住宅产业现代化推进工作，成立商品住宅性能认定委员会和评审委员会，开展商品住宅性能认定工作，提高住宅建设质量和水平。

住宅与房地产业处2004年工作总结

及2005年工作安排

2004年，在厅党组的正确领导和各处室的大力配合协助下，我们深入贯彻落实自治区党委、政府关于对房地产市场宏观调控的有关精神，以实施西部大开发，推进城市化、建设大银川等方针政策为动力，加快住房建设步伐，房地产市场保持了持续发展的势头。截止2004年11月底，全区房地产开发完成投资59.04亿元，同比增长30.9%，回落28.4个百分点。全区商品房施工面积达888.49万平方米，同比增长26.6%。新开工房屋施工面积548.76万平方米，同比增长15.7%。全区商品房销售面积233.77万平方米，同比增长55.7％。全区计划拆迁城镇房屋面积143.6万平方米，实际完成60.77万平方米，同比下降－56.51％。预计今年房地产开发可望完成投资达60亿，同比增长20％以上。纵观一年来的房地产市场形势，全区商品房平均价格稳中有降，完成投资逐月回落，城镇房屋拆迁规模得到控制，中央控制固定资产投资规模的方针政策已见成效。

一年来，我们围绕贯彻全国房地产工作会议和全区建设工作会议精神，以全区住宅与房地产业的发展为中心，紧紧抓住房地产行业法规规章建设；加强房地产业宏观调控；调整市场供应结构；扶持优势骨干企业；强化房地产市场监管；集中处理拆迁信访突出问题和群体上访案件六大工作重点，严密计划、分步实施，全面完成了年初制定的各项工作计划，取得了一定的工作实绩。

一、 2004年主要工作

（一）认真学习政治理论与业务知识，努力提高全处人员综合素质。

根据厅党组的安排和要求，积极组织全处参加政治、业务学习。组织学习了党内监督条例和国家的各项方针政策，学习了党的十六届四中全会《关于加强党的执政能力建设的决定》的有关精神，深刻领会加强党的执政能力建设对自身工作的指导意义；加强廉洁从政思想教育，牢固树立思想道德防线；学习郑培民、牛玉儒先进经验，加深对共产党员先进性的理解和认识，提高全处同志工作责任心和政治使命感，在思想上同党组保持一致，未出现任何违章违纪现象。同时，参加了我厅和政府法制办联合举办的行政许可法学习讲座，加强对住宅与房地产业法律法规和有关专业知识学习，自觉提高自身素质和工作能力，注重运用理论知识分析问题和解决问题，促进了处室各项工作的开展。

（二）加强立法和制度建设，依法管理手段不断加强。为适应市场快速发育和产业的高速发展，健全必要的管理机制，今年以来，我们将《宁夏回族自治区城市房屋拆迁管理办法》、《宁夏回族自治区物业管理办法》的调研、完善、催办以及依据《行政许可法》修订完善行业管理相关规章、配套措施作为本处室加强行业建章立制工作重点，加紧做好其他配套性措施的制定完善。

第一，建立了宁夏城镇房屋拆迁工作新规则，完成了《宁夏回族自治区城市房屋拆迁管理办法》的出台工作。该办法已于2004年1月21日颁布，3月1日起实施。新《办法》从确立货币补偿新方式，明确拆迁补偿资金监管制度、拆迁住房特困户住房保障制度和房屋拆迁的评估规则，规范政府及其部门在房屋拆迁中的行为等方面，从制度上侧重对被拆迁人合法权益的保护。为加强对拆迁主体的规范，《办法》实施之日，我们在宁夏日报对全区7个具备拆迁单位资格的单位及10个具备承担拆迁评估业务资格的机构向社会进行了公示。为使新《办法》得以顺利实施，营造良好的舆论氛围。在宁夏日报对其进行整版宣传的同时，我们还部署各市县主管部门举办拆迁管理法规培训，通过各种形式积极开展对国务院《条例》、我区《办法》及建设部新出台拆迁规程的宣传。在全区进行大规模的街头宣传、咨询，印制宣传彩页及单行册5万余份，使新的拆迁政策家喻户晓。为进一步贯彻自治区《宁夏回族自治区城市房屋拆迁管理办法》，报请自治区人民政府制定发布了《关于宣传贯彻< 宁夏回族自治区城市房屋拆迁管理办法>的通知》，从提高认识、加强宣传、完善配套措施、加强监管、加强领导等五个方面对《办法》的进一步贯彻实施提出要求。

第二，协同自治区政府法制办完成了对《宁夏回族自治区物业管理办法》（送审稿）的区内部分市县的立法调研、论证工作。为了使立法更贴近群众，贴近社会，在立法方式上，有所创新，我们在《宁夏日报》公开征集社会各界人士参加物业管理办法听证会的基础上，10月份召开了物业管理办法立法听证会，取得了较好的效果。现该办法正经自治区政府法制办审查。

国务院《物业管理条例》出台后，我们及时转发了建设部有关配套办法，同时报请自治区人民政府发布了《关于贯彻实施国务院< 物业管理条例>的通知》，对新旧条例过渡过程中的有关问题以自治区政府文件形式予以明确并提出具体的贯彻意见。与自治区物价局联合下发了《宁夏回族自治区物业服务收费管理实施办法》和《宁夏回族自治区普通住宅小区物业管理服务等级标准》，为全区各市、县制定普通住宅小区物业服务费指导价，建立“质价相符”的物业管理收费新机制奠定了基础。

（三）加大对住宅与房地产业的宏观管理和调控力度，确保产业健康良性发展。

一是建立了房地产开发景气指数定期发布制度。为了加强对房地产市场宏观调控，及时对市场运行状况和发展趋势做出准确判断，我们会同自治区统计局，发改委经过大量细致的工作，研发了包括房地产开发投资、资金来源、土地开发投资、土地购置面积、新开工面积、竣工面积、销售价格、空置面积8个分指数的宁夏房地产开发景气指数系统，今年已连续3次发布了全区房地产开发景气指数，为各级政府指导房地产市场运行和企业经营提供了依据。

二是及时分析房地产市场发展走势，加强对房地产市场宏观调控。今年下半年，我们组织召开了全区房地产市场形势分析会和第二次房地产市场宏观调控厅（局）际联席会议，对我区房地产市场运行情况进行研究分析，针对市场存在问题和发展趋势，及时向市县人民政府房地产主管部门和房地产企业提出各项指导性意见。 （四）加大房地产开发企业资质年检力度，强化动态监管。

为进一步调整企业结构，我们于 3月15日至5月30日，组织各市、县房地产行政主管部门对全区261家房地产开发企业实施了2003年度资质年检工作。通过复检，需要一期公告的企业225家，其中，升级企业19家，降级企业2家，保留原资质等级企业186家，注销开发资质企业18家，二期公告的有36家企业。按照对房地产市场进行结构调整和用三年时间对房地产企业结构进行调整的思路，通过连续两年对房地产开发企业进行结构调整，使得我区房地产开发企业的整体水平得到了提升，各项指标均有提高。年检结果显示，截至2003年底，全区参检房地产开发企业累计注册资金27.28亿元，平均每家1136.6万元，同比增长28.4%；有职称专业技术人员3972 人，同比增长6.3％；三年累计竣工量合计890.2万平米，平均每家3.71万平米，同比增长47.7％和37.4%；平均资产负债率58.17%，好于全国平均水平；2003年度盈利企业131家，共盈利22526.48万元，亏损企业129家，共亏损11229.02万元，平均每家企业盈利43.5万元；共拖欠工程款2.97亿元，同比减少23.7%，平均每家拖欠工程款占应付工程款的比例6.4%。

（五）开展了全区首批房地产开发星级企业评比活动，表彰了“放心房”先进单位。为贯彻自治区人民政府《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》精神，支持具有资信和品牌优势的房地产开发企业做大做强，在自治区党委、政府的关怀和支持下，我们联合国土资源厅、工商局、地税局、统计局等五部门联合制定了《宁夏回族自治区房地产开发星级企业评定办法》。通过对银川市70家三级以上房地产开发企业在综合管理、经营业绩、经济实力、企业形象、市场行为、长远发展规划、开发统计、土地管理、信贷、缴税、工商管理等11个方面共34项内容逐项考核，评比出16家房地产开发企业成为宁夏回族自治区首批房地产开发星级企业。为了维护房地产市场秩序，维护购房人合法权益，我们和工商局在2002、2003连续两年联合开展全区房地产开发企业销售“放心房”承诺活动基础上，从32家承诺销售“放心房”活动房地产开发企业中评比出11家承诺销售“放心房”先进单位。为了向首批房地产开发星级企业授牌，总结“放心房”活动，表彰先进，会同相关部门联合召开了全区房地产开发星级企业授牌暨承诺销售“放心房”先进单位总结表彰大会，会议特邀请建设部副部长刘志峰出席了本次大会，对我区的房地产发展做了重要的指导发言。自治区主席马启智、自治区人大常委会副主任马骏廷、自治区政协副主席马瑞文等领导也参加会议并为星级企业和“放心房”先进单位授牌。为展示星级企业风采，宣传行业精神风貌，我们严格筛选、精心组织了一台由骨干开发企业自编自演的“希望之星”大型文艺汇演活动，得到了建设部和自治区政府和与会人员的一致好评。

（六）认真开展处理城镇房屋拆迁信访突出问题工作。

一是于全国集中处理信访突出问题及群体性事件电视

电话会议和全国集中处理城镇房屋拆迁信访突出问题紧急会议之后,及时成立了自治区城镇房屋拆迁问题工作小组。

二是及时学习传达了全国拆迁信访突出问题会议精神和国务院、建设部有关领导讲话；上报并经自治区信访联席会议批转了宁夏集中处理城镇房屋拆迁信访突出问题工作小组工作方案及第一阶段工作安排。及时召开了工作小组会议，全面部署自治区城镇房屋拆迁问题工作小组第一阶段工作，加强对全区城镇房屋拆迁信访突出问题及群体性事件的处理。

三是强化对反映城镇房屋拆迁问题突出重点地区的指

导，及时解决拆迁信访突出问题。针对集体上访不断增多的趋势，我厅及时出台了《宁夏建设厅处置群体性上访事件工作预案》，规定了处置要求、处置办法及责任单位。成立了由建设厅主要领导挂帅的处置群体上访事件领导小组。随后，各市县建设、房管等行政主管部门也根据要求纷纷出台了本地区处置群体性上访事件的工作预案。今年以来，针对银川、石嘴山、平罗、彭阳、中卫、灵武等市县进京、来银上访突出的实际，我们会同有关处室及时与当地政府领导及时沟通，并就纠正违法违规行为、限期解决问题、化解矛盾，提出了明确要求，取得了明显的效果，及时化解了几起可能引发严重后果的群体性上访事件。

四是加强对城镇房屋拆迁的管理,着眼于建立解决问题

的长效机制和从源头控制城镇房屋拆迁规模，联合自治区发改委会联合下发了《宁夏城镇房屋拆迁计划管理实施办法》，以严格规范拆迁计划、拆迁规划上报审批程序，控制拆迁规模。

（七）努力推进住宅产业现代化工作，全面提高住房质量。

在去年的基础上,今年继续做好申报康居示范工程的“银川市光华小区”、“银川世纪小区”两个项目的指导与管理。目前，除“银川新世纪花园”提出退出申报和“银川星光华住宅区”因建筑工程设计和施工等方面存在的问题接受有关部门检测，并得到建设部、自治区康居示范工程专家评审组，以及自治区建设厅抗震设防质量检查组一致性的确认，报建设部住宅产业化促进中心结论外，银川大地房地产开发有限公司申报的“银川世纪小区”康居示范工程项目经建设部和自治区康居示范工程专家评审组评审通过实施。截止2004年10月，该小区已竣工的2栋1A级康居示范工程住宅95％全部销售。

（八）做好日常性管理工作。

1、完成了2003年度房地产价格评估机构、物业管理企业的资格年检工作。根据《行政许可法》和新的《测绘法》的有关规定，配合自治区测绘局进行全区房产测绘单位资质年检工作，对全区房产《测绘资格证书》持证单位重新进行审查，换发《测绘资质证书》。根据建设部的统一安排，对全区19家房地产价格评估机构近几年的执业情况进行了全面检查，结合2003年度的年检，有2家机构被注销资格，1家三级机构被降为临时资格，1家临时资格的机构被限期整改，通过检查促进了房地产评估行业更加规范。宁夏力天房地产咨询评估事务所被建设部批准为一级房地产评估资格。

2、完成了全区房地产估价师换证工作。为进一步规范房地产估价师的管理，对全区专项与兼职估价师按照建设部要求进行了区分，对符合换证条件的估价师，按时将所需资料与系统软件上报建设部。对2003年考试合格的房地产估价师完成了初始注册工作。

3、联合人事厅考试中心完成了2004年全国房地产经纪人、房地产估价师执业资格考试的报名及考试工作。

4、认真组织做好各地房屋权属证书的统一印制工作，全年组织印制房屋权属证书131700册,保证各地权属证书及时发放。

5、组织了对房地产交易与登记管理工作的全面检查，此次检查采取各市县自检和自治区组织抽查相结合的方式，要求被检单位必须实现房地产交易与权属管理工作一体化，实行“一站式”服务。通过检查规范房地产交易与权属登记工作，提高房地产管理部门办事效率和服务质量，适应住宅与房地产业快速发展和政府职能转变的要求。

按照建设部标准，对申报“房地产交易与权属登记规范化管理单位”的机构进行了复审，三家符合条件的机构获得“房地产交易与权属登记规范化管理单位”的称号。

6、继续做好房地产统计工作。按照统计报表制度的要求，在规定时间内完成各类报表的编制和汇总上报工作。

7、为进一步加强对企业的监管,加强房地产企业的信用建设,我们进行了房地产企业信用档案信息录入工作，进一步健全全区房地产企业及从（执）业人员信用档案及信息披露制度,今年以来对6家房地产企业违规行为进行了登录和披露。

8、配合做好2004年度“明珠杯”城市规划建设管理竞赛评比工作。

9、认真组织落实并答复自治区政协、人大提案、议案近三十件，接待群众来访六十批（次），处理上级部门批转及各类群众来信七十件（次）。

二、 2005年工作安排

2005年是全面实施国家、自治区“十五计划”的关键一年，我们将按照国家、自治区经济工作会议精神，在全面总结2004年全区住宅与房地产业工作的基础上，按照厅党组统一要求，以加强房地产市场宏观调控，完善供应结构，加强市场监管为主线，进一步贯彻依法行政的要求，加强党风廉政建设，树立服务意识，切实转变工作职能和作风，重点抓好以下工作：加大宏观调控力度，充分发挥全区房地产市场景气指数发布和房地产市场厅（局）际联席会议制度作用，确保房地产业持续健康发展；加强行业立法，完善房地产行业配套措施；强化市场监管，完善房地产企业信用机制，开展承诺“放心中介、放心物业” 活动，营造良好市场环境；认真贯彻国家、自治区物业管理规定，推动物业管理进一步发展；全面启动城镇房屋拆迁信访突出问题工作机制，切实解决好社会关注、群众关心的城镇房屋拆迁突出问题；依靠科技进步，加快住宅产业现代化推进工作，提高住宅建设质量和水平。

（一）、加大宏观调控力度，确保房地产业健康发展。

一是会同国土资源厅、财政厅、中国人民银行、统计局等部门定期召开房地产市场宏观调控厅（局）际联席会议，加强对我区房地产业发展及市场管理调研，制定完善行业发展配套政策措施，加强对一定时期内房地产发展情况及走势分析和对重点地区市场运行状况的监测，深入研究市场特点及规律，指导房地产市场政策及针对性调控措施及时出台。

二是继续做好房地产市场预警预报工作。联合自治区统计局、发改委，定期公布“宁夏房地产景气指数”状况报告，披露房地产市场运行状态，引导市场协调发展。

三是切实落实对星级房地产开发企业各项优惠政策，积极引导房地产企业调整结构，组建具有一定规模和实力的住宅产业集团，提高产业集中度。扶持骨干房地产开发企业做大做强，淘汰一批不合格房地产企业。

（二）加强行业立法，进一步制定和完善房地产行业配套措施。

将《宁夏回族自治区物业管理办法》的修订出台工作以及联合自治区财政部门出台《宁夏回族自治区城市居住小区物业维修储备金收缴使用管理办法》作为本处室加强行业建章立制工作重点，同时加紧做好其他配套性法规措施的制定完善。

（三）强化市场监管，促进房地产业规范发展。

1、按照建设部要求，进一步做好整顿规范房地产市场秩序工作。加大宣传，使各级主管部门、开发企业及社会各界充分认识整治工作的长期性、艰巨性，保证这项工作顺利开展。

2、结合房地产市场中存在的普遍性问题，健全市场规则，强化市场监管，保障市场健康良性发展；对社会反映强烈的典型违法违规案件依法予以严肃处理，对重大案例进行公开曝光，对大案要案的处理情况做跟踪报道。

3、开展“放心中介、放心物业” 活动。在已开展了两届的承诺销售“放心房”活动的基础上，继续开展“放心中介、放心物业” 活动，逐步推进房地产中介服务机构、物业管理企业、房地产交易单位向社会公开承诺服务，督促各级房地产行政主管部门将承诺服务监管纳入工作日程，提高行业自律意识，树立行业形象，促进房地产业健康发展。

4、搞好房地产企业资质年检，规范企业经营行为。加强房地产开发项目资本金监督管理，对资本金达不到规定标准，违反合同约定拖欠工程款的房地产开发企业，不得审批或同意其新开工项目。对规模较大以及高档楼盘项目，推动工程款支付担保制度的实施。

5、全面实施房地产企业及从（执）业人员信用档案制度，将企业及从（执）业人员的业绩和劣迹记入企业信用档案，增强房地产企业及从（执）业人员信用意识，提高行业诚信度和服务水平。

（四）、推动物业管理进一步发展。

1、筹备并召开全区物业管理工作会议，加大对国务院《物业管理条例》和《自治区物业管理办法》的宣传贯彻力度，使社会各界深刻领会《条例》和《办法》的精神和各项规定，自觉贯彻执行《条例》和《办法》。总结十年来我区物业管理取得的成绩、存在问题，明确近一个时期推进我区物业管理的目标和措施，表彰物业管理先进单位和个人，进一步推动全区物业管理健康发展。

2、贯彻实施《业主大会规程》，通过建立试点，总结经验，加以推广的模式，重点推动业主大会和业主委员会制度的建设与完善，真正实现业主自治管理。

（五）、全面启动城镇房屋拆迁信访突出问题工作机制，有效开展工作。

认真贯彻落实胡锦涛同志关于信访工作的重要指示精神和自治区信访工作会议精神，切实发挥好牵头部门的作用，积极协同成员部门全面启动工作，明确职责，把城市房屋拆迁中群众反映强烈问题，作为下一步工作的重中之中，加大督查督办力度，切实维护群众合法权益,集中力量、集中时间，专项处理一批矛盾比较集中、问题比较突出的拆迁上访典型案件。

严格实施《宁夏城镇房屋拆迁计划管理实施办法》，规范全区拆迁计划、拆迁规划上报审批程序，控制拆迁规模。建立拆迁统计上报制度，进一步规范拆迁管理。

（六）、加快住宅产业现代化推进工作，依靠科技进步，提高住宅建设质量和水平。

抓好住宅产业化工作机构的组建工作，明确工作职能和业务范围，落实工作人员、工作经费和办公地点，管理、协调、指导全区住宅产业化工作。成立商品住宅性能认定委员会和评审委员会，开展商品住宅性能认定工作；建立健全住宅部品、材料推广制度，广泛推广应用新技术、新材料、新产品；重点做好“亲水湾”项目的实施管理工作，继续做好已申报示范工程项目的指导与管理。

三、存在问题

住宅产业现代化工作进展缓慢。组织机构未列编，缺乏相应的专业人员，工作难以展开。住宅管理中心面临事改企，上述问题不解决，直接影响工作人员积极性。

四、几点建议

（一）、成立厅信访机构，负责调查处理建设系统信访投诉案件，便于及时化解矛盾，减少纠纷。

（二）、加强对本厅干部的政治理论学习和业务技能培训，定期或不定期组织干部对外学习交流，进一步提高干部职工队伍整体素质。

（二）建立健全我区房地产行业法规规章体系，加强房地产业依法管理

我们将《宁夏回族自治区城市房地产开发经营管理条例》、《宁夏回族自治区城市房屋拆迁管理规定》的起草、上报、催办作为本处室加强行业建章立制工作重点，同时加紧做好其他配套性法规措施的制定完善。

（1）经过一年来的努力，九月由自治区人大常委会通过了我区第一部房地产地方性法规《宁夏回族自治区城市房地产开发经营管理条例》，该法规以其内容创新性、超前性得到了自治区及建设部领导的肯定。

（2）我们配合自治区政府法制办完成了《宁夏回族自治区城市房屋拆迁管理规定》的立法调研和论证修改工作，近期还将通过新闻媒体向全区市民公开征求意见后上报主席常务会审查。

（3）完成了《宁夏城市房屋拆迁单位管理规定》、《宁夏商品房预售管理办法》等行政措施的草拟、征求意见、修订及专家论证工作，两办法已由我厅以文件下发实施。同时，还下发了“关于贯彻实施《宁夏房地产开发经营管理条例》的通知”、“关于加强城市房屋拆迁管理的紧急通知”等一系列规范性文件，为加强行业管理提供依据。

（4）草拟了《宁夏回族自治区物业管理条例》（初稿）、《宁夏回族自治区住宅共用部位设施设备维修基金管理办法》（初稿）、《宁夏回族自治区房产面积测算及共有共用面积公摊细则》（征求意见稿）、《宁夏房地产企业及执（从）业人员信用档案系统建设实施方案》（征求稿意见）等，待广泛征求意见后，上报自治区政府审查。

三、存在问题

1、自治区房地产业协会换届不及时，运行机制不正常，未发挥协会作为政府主管部门和企业之间的桥梁纽带作用，不能承担自治区和市县房地产业管理部门职能转换后一些日常工作。

2、住宅产业现代化工作进展缓慢。组织机构未列编，缺乏相应的专业人员，工作难以展开。住宅管理中心面临事改企，上述问题不解决，直接影响工作人员积极性。

四、几点建议

1、加强信息化建设。建议结合电子政务建设，提高我厅行政管理的信息化程度。

2、建立厅每月业务工作汇报例会制度，形成良好的抓工作落实机制，便于厅各处室业务工作的相互沟通和厅领导班子对各项业务工作的指导监督。

3、加强建设行政执法监察，成立厅执法机构，依法查处重大违法违规案件。

4、成立厅信访机构，负责调查处理建设系统信访投诉案件，便于及时化解矛盾，减少纠纷。